Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка недвижимости в Турции для россиян и других иностранцев». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство иностранных инвесторов выбирают недвижимость в южных регионах страны поближе к побережью Средиземного моря. В Анталии, Алании, Сиде можно приобрести апартаменты на территории курортных жилых комплексов с бассейнами, мини-аквапарком и саунами на территории. Эти города популярны среди туристов из Украины и России, поэтому квартиры под сдачу легко окупятся через несколько лет. Южный берег Турции также выбирают иностранцы, которые ищут варианты для постоянного проживания.
Цены турецкой недвижимости
Средняя стоимость жилых и коммерческих объектов:
| Виды недвижимости с ремонтом | Диапазон цен, USD |
|---|---|
| Однокомнатная квартира в регионе Анталия, 50 м2 | 30 000–65 000 |
| Однокомнатная квартира в Бодруме или Мармарисе, 50 м2 | 58 000–65 000 |
| Однокомнатная квартира в Мерсине, 60 м2 | 31 000–40 000 |
| Дом в провинции Анталия, от 200 м2 | От 70 000 |
| Коммерческое помещение в Алании, от 50 м2 | От 80 000 |
С 2021 года цены на недвижимость резко выросли во всех привлекательных районах Турции. Помимо повышенного спроса, этому способствовала инфляция в строительной сфере: подорожали металл, бетон, транспорт, логистика. Подтянулись зарплаты. Сначала инфляция затронула первичное жильё, следом – вторичку. Текущие политические события усилили ажиотаж.
Ещё полгода назад наибольший спрос русскоязычной публики приходился на побережье Средиземного моря. Причём даже не на Анталью с окрестностями, а на Аланью, особенно её «русский район» Махмутлар.
Но цены тогда были ниже, а условия получения ВНЖ одинаковы для всех районов. С их изменением иным стал и спрос. Например, в кварталах Джиджикли и Верхняя Оба, где оформление вида на жительство ещё возможно, он вырос.
***
Более 60% граждан, подыскивающих недвижимость в Турции, интересуются вариантами до €100 тыс. Уложиться в эту сумму и купить что-то приличное сейчас проблематично. Основная масса достойных внимания объектов дороже – от €100 тыс. до €300 тыс.
Но здесь важно помнить про специфику турецкого рынка. Местные застройщики, особенно на побережье, занижают кадастровую стоимость недвижимости с целью оптимизации налогов. При покупке нового жилья на море его стоимость по договору может оказаться значительно выше кадастровой.
Вторичная недвижимость также подходит для получения ВНЖ и гражданства, но и тут продавцы заинтересованы занижать стоимость в документах. Более того, цифра от оценщиков не всегда соответствует реальной цене. Государственные эксперты – турки могут иметь свою логику, не совпадающую со взглядами иностранных покупателей.
Итак, на какие цены стоит сейчас ориентироваться?
До €100 тыс. можно купить недвижимость на море в Газипаше и Мерсине.
Необходимые документы для покупки недвижимости
Для заключения сделки (подписания договора) вполне достаточно только загранпаспорта, но договор не является правоустанавливающим документом. Чтобы стать полноправным владельцем дома или квартиры, необходимо получить специальное свидетельство о праве собственности, которое в Турции называется TAPU. Следовательно, для проведения сделки и регистрации собственности следует подготовить такие документы:
-
Загранпаспорт;
-
Турецкий индивидуальный налоговый номер, получить который можно в любом налоговом управлении за несколько минут;
-
Счёт в банке и доверенность на риэлтора — по желанию и при такой необходимости;
-
К сделке необходимо привлечь государственного переводчика, если одна из сторон не владеет турецким языком (переводчик будет тоже ставить свою подпись).
Покупка недвижимости в Турции: плюсы и минусы
Прежде чем решиться и заключить договор купли-продажи, нужно взвесить все положительные и отрицательные моменты.
Сперва рассмотрим, что дает покупка недвижимости в Турции, в сравнении с арендой:
- Личная собственность.
Купленная жилплощадь будет СВОЕЙ, а значит не нужно будет доплачивать за арендную плату и никто не будет претендовать на ваши метры. Необходимо лишь вовремя оплачивать счета ЖКХ и наслаждаться комфортом.
- Повышенный комфорт отдыха.
Цена дома и земельного участка в Турции
Земельные участки с разрешением на строительство часто покупают для дальнейших инвестиций. Покупатели возводят там виллы или отели для ведения туристического бизнеса.
Стоимость участка в Алании колеблется от 20 000 до 32 000 рублей и зависит от наличия подведенных коммуникаций, разрешения на строительство жилой и коммерческой недвижимости и расстояния до моря.
Многие специалисты сейчас рекомендуют обращать внимание именно на покупку земельных участков, так как жилищный фонд в Турции раскупается и дорожает очень быстро. Но здесь надо иметь в виду, что строительство дома в чужой стране связано со многими рисками, в том числе и финансовыми.
Приобретение дома в Турции также считается неплохим вложением денег, сегодня предложений на рынке достаточно много. Вилла в Анталии 300 квадратных метров обойдется вам в 38 105 000 рублей, а в Мерсине за дом такого же размера вы заплатите уже 20 685 000 рублей.
Какие факторы определяют цену недвижимости в Турции? Влияет ли сезонность на цену недвижимости?
Основные факторы, которые определяют цену на недвижимость в Турции это: город и район расположения недвижимости, расстояние до моря, элитность комплекса и его инфраструктура, год постройки дома, этажность, стороны света расположения недвижимости и вид из нее.
Также, на цену влияет и то, работает ли ваше агентство недвижимости в Турции по открытой и честной системе без скрытых комиссий или пытается заложить в цену неоправданную прибыль?
Пожалуйста, будьте внимательны!
Сезонность же не оказывает большого влияния на цены.
Важно также как чувствует себя экономика в этот момент времени, какой размер процентных ставок в стране на покупку недвижимости. Есть ли на рынке достаточное количество предложений? Какой баланс спроса и предложения?
Например, из за резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам в Турции, цены на недвижимость в турецких лирах, выросли здесь на 30-50% за последние 7-8 месяцев.
Также, на рынке было раскуплено такое количество квартир, что впервые на моей памяти привело к превышению спроса над предложением.
То есть, если вы думаете о покупке турецкой недвижимости, не ждите зимы или лета – обращайтесь к профессионалам и мы расскажем вам о ситуации на рынке именно на сегодняшний день и поможем вам выбрать лучшее предложение!
Почему россияне покупают жилье в Турции
К бурному росту интереса россиян к турецкому рынку жилья в прошлом году привели события февраля-марта 2022 года и объявление в сентябре частичной мобилизации, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Также росту спроса на жилье в Турции способствовали ограничения на переводы денег и санкции европейских стран.
Поворотным моментом стала пандемия: во время локдауна и дистанционной работы многие решили переехать к морю, в страну с более мягким климатом, недорогим проживанием, комфортной инфраструктурой и хорошим сервисом, полагает партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева. С 2020 года мы видим постоянный устойчивый рост интереса россиян к турецкой недвижимости, добавляет эксперт.
Но если два года назад люди еще сомневались, стоит ли покупать недвижимость за рубежом, то позднее, когда эта потребность стала острее, одной из первых стран, на которой останавливался выбор, была Турция, говорит управляющий партнер Nika Estate Виктор Садыгов. По его словам, главные причины популярности турецкого рынка жилья — это низкие цены для жизни, хорошая инфраструктура и благоприятный климат.
Турция для россиян — это хороший сервис и относительно легкая ассимиляция, здесь много русскоговорящих. А еще это место, позволяющее добраться до многих стран, добавляет руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова.
Какое жилье покупают россияне в Турции
В Стамбуле у покупателей жилья популярны отдельно стоящие дома с видом на Босфор, в том числе в районе Бююкчекмедже. Также в Стамбуле пользуется спросом еще один формат — небольшие апартаменты в крупных комплексах под управлением известной управляющей компании, причем эти апартаменты зачастую входят в состав отеля, говорит Ален Еремеев. По словам эксперта, здесь можно не только жить, но также получать гарантированный и стабильный доход при сдаче в аренду с минимумом хлопот.
В Анталье, Аланье и Мерсине в большей степени спрос фокусируется на формате «для жизни»:. Речь идет о двух-, трех-, по возможности четырехкомнатных просторных квартирах, максимально близко от моря. По этой причине маленькие апартаменты типа «студия» и с одной спальней в обеих курортных зонах «не в ходу», добавляет Ален Еремеев.
В Стамбуле, помимо отдельно стоящих домов, есть спрос также на небольшие однушки, говорит руководитель отдела продаж BEST HOUSE ALANYA Валентина Леденева. По словам эксперта, в Аланье и Анталье довольно популярным вариантом является формат 1+1 (одна спальня и одна гостиная) и 2+1 (две спальни и одна гостиная). Обычно такие объекты приобретаются для проживания летом или для сдачи в аренду.
Дешёвое жильё и нечестные риелторы
К примеру, вы нашли ну очень дешевое жилье в Стамбуле или Анталии. С минимальным бюджетом очень низкая вероятность приобрести нормальный дом или квартиру. Чем рисковать, вообще лучше ничего не покупать в этой стране. Хорошая недвижимость стоит дороже, что логично. Если вы снимаете дешёвое жильё, скорее всего, помимо самой его стоимости, вам предстоит потратить ещё не одну тысячу долларов на благоустройство приобретённой вами квартиры или дома.
Велик риск встретиться с нечестными риелторами-мошенниками, которые работают по самым разным схемам. К примеру, недобросовестные дельцы могут вам специально занижать цены на тарифы перед покупкой недвижимости в Белеке, Бодруме или другом уголке Турции.
Идеальный выход из ситуации: приехать лично в Южную Республику, присмотреть достойный вариант, удостоверившись, что все соответствует информации от продавца/риэлтера. Правда, есть два «но». Во-первых, не все могут приехать в Турцию просто ради покупки. Во-вторых, все равно обыватель незнаком ни с местными законами, ни с языком в доскональности. Поэтому лучший вариант — совершить сделку с помощью надежного агентства недвижимости.
Покупка недвижимости: с чего начать
Не стоит пренебрегать покупкой недвижимости в Турции через агентства. Конечно, вы можете посмотреть объявления на сайте Sahibinden – аналог российского «Авито». Однако чаще всего там предлагают квартиры в старых турецких домах (а жить рядом с турками в местном квартале сможет не каждый, так как они очень шумные). Кроме того, сделка все равно чаще всего проводится через риелтора или агентство недвижимости. Даже в том случае, если вы покупаете вторичное жилье в Турции у собственника.
Да и отзывы у «Сахибиндена» очень уж противоречивые. От переехавших русских я слышала много негатива, немало историй об обмане при аренде и покупке недвижимости в Турции. В общем, рекомендовать этот сервис я не стану.
Как не нарваться на мошенников:
- лучше всего обратиться не к собственнику, а к лицензированному агентству;
- изучите агентство недвижимости: проверьте, как давно и с какими застройщиками оно работает, какой в нем штат сотрудников, как они общаются с клиентами;
- при составлении договора должно быть 3 подписи: ваша, представителя агентства и застройщика.
От себя могу посоветовать компанию Ataberk Estate. Я покупала квартиру в Турции (Аланья) через них. Они работают на рынке более 10 лет. В Аланье их знают все, кто так или иначе связан с недвижимостью.
Нюансы налогообложения и жизни
Перед приобретением дома или квартиры нужно знать, что ее цена увеличится на 8% из-за налога на добавленную стоимость, а также ещё 4% уйдут на оформление собственности. Коммунальные платежи и связь, ежегодный налог на жилье увеличат цену, а также в Турции обязательна страховка от стихийных бедствий.
Важно знать все нюансы сделки, например, при покупке вторичного жилья, собственнику платиться не фиксированный задаток от 10 до 50% цены, если сделка не состоялась, задаток не возвращается.
Турция привлекательна для иностранных инвесторов, поэтому там высокие ставки по кредитам и жёсткие условия просрочек, иногда и более 30% стоимости. Существует и ежегодный налог на жилье, который зависит от расположения объекта и его вида. Если в планах остаться в этой стране на долгий период, надо понимать, что работу найти не легко.
Как использовать метеорологию при выборе недвижимости
— Турция — уникальна, с какой стороны к ней ни подступись. Начну, пожалуй, с очевидного: эту страну омывают воды четырех морей: Мраморного, Черного, Эгейского, Средиземноморского. Еще один интересный факт: она находится сразу в двух частях света — Европе и Азии. Большая часть страны (полуостров Анатолия и Армянское нагорье) расположены в Азии, но крайний восток Балканского полуострова — это уже Европа. Именно в Турции сошлись важнейшие торговые пути, которые соединяют части света между собой.
Уникальный теплый климат, термальные источники, горные цепочки, архитектурные памятники и красивейшие пляжи делают Турцию очень привлекательной для туристов, и, конечно, туризм стал одной из значимых частей экономики этой страны. Под туристов подстраивается всё: рынок недвижимости, инфраструктура, автомобильные дороги. Как итог — основным трендом для инвестирования в эту страну стала именно недвижимость, как наиболее очевидный и простой способ заработать.
Турция — действительно интересный регион, где развиваются собственные тенденции. Например, здесь безжалостно сносят старые кварталы, чтобы построить на их месте новое и современное жилье. Социальная инфраструктура не везде поспевает за новым строительством, зато магазины, кафе, бары и рестораны — здесь на каждом углу. С другой стороны, и стоимость квартир в новостройках в Турции невысока: в довольно популярном курортном регионе до пандемии можно было купить квартиру 1+1 (американского типа студия с одной спальней) за €35,000.
— Какие регионы наиболее популярны среди покупателей объектов недвижимости?
— Первый и, пожалуй, самый развитый регион по туризму сейчас — это Анталия. Говорить об очевидных достоинствах и прекрасных пейзажах я не буду (об этом уже много сказано и найти информацию нетрудно), единственное, что нужно знать потенциальному инвестору: при том, что в Алании самый продолжительный курортный сезон, в декабре здесь частенько случаются штормы с сильнейшими ураганными ветрами и мощными ливнями. В этом году, например, буквально две недели назад с 7 утра до 16.00 в аэропорту были отменены все рейсы из-за сильного шторма. С другой стороны, как только непогода утихла, все процессы и жизнь в городе снова вернулись на круги своя. Такая природная особенность этого региона вовсе не означает, что здесь не нужно покупать квартиры под сдачу в аренду, но учитывать сезонность стоит.
В силу популярности Анталии среди туристов, именно здесь один из самых высоких ценников на объекты недвижимости. Здесь не приходится говорить о какой-то супер-выгодной покупке именно для инвестирования, среднегодовой доход будет составлять около 5-7%. На первой береговой линии купить квартиру дешево не получится, средний ценник составляет примерно €60-80,000, однако если немного «отойти» от берега, можно найти интересные варианты и за €50,000.
Права и обязанности иностранных покупателей
Получая гражданство Турции, иностранец обладает всеми правами местных жителей, кроме участия в выборах и занятия государственных должностей.
Однако, гражданство обязывает выполнять социальные, юридические и экономические нормы, принятые в стране.
Права:
- на образование;
- на ведение коммерческой деятельности;
- на получение медицинской помощи любой сложности при наличии полиса страхования;
- на получение второго гражданства;
- на наследование гражданства (оно передается по наследству);
- на получение местного водительского удостоверения и покупку авто.
Обязанности:
- Владеть купленным имуществом минимум 3 года. Иначе гражданство будет утрачено;
- Уплачивать все налоги, коммунальные и прочие обязательные платежи;
- Пройти военную службу, если в своей стране не отслужил. Это касается молодых людей в возрасте от 18 до 22 года.
Интервью с Анной: минусы и плюсы проживания в Турции
— Анна, скажите, почему Вы, довольно обеспеченная женщина, решили перебрать из Санкт-Петербурга и обосноваться в Турции? Неужели в Питере вам не нравится? Что Вами двигало в момент принятия решения о покупке недвижимости?
— Если честно, я никогда и не думала, что соберусь уехать из Питера, ведь меня абсолютно все устраивало в моей прежней жизни. У меня была хорошая работа, отличная семья, дом под Питером. Но, после очередной поездки в Турцию, мы с мужем приняли решение что-то поменять. Во-первых, мы узнали много преимуществ жизни в Турции. Это и благоприятный климат, и доброжелательность местного населения. Работу найти не сложно, особенно если ты высококвалифицированный специалист. Через агентство просмотрели несколько квартир и остановили свой выбор на небольшой, но уютной квартирке в одном из районов Алании — в Махмутлар.
— Почему Аланья, ведь есть много других, более приемлемых в отношении «цена/качество» турецких городов?
— В Аланью мы неоднократно приезжали как туристы, нам нравится качество сервиса, доступность транспорта, удобное расположение. Рассматривали Сиде, но цены на жилье там не сильно отличаются от Алании, хотя качество их чуть хуже.
На фоне событий в Украине рассматриваемое ближневосточное государство превратилось для россиян не только в «запасной аэродром», но и в настоящее «окно в мир» благодаря сохранению авиамаршрутов и интенсификации пассажироперевозок. И турецкие авиаперевозчики делают все возможное, чтобы упростить жизнь путешественникам из РФ.
- Интенсификация перевозок в рамках имеющихся авиамаршрутов: С 28 февраля авиаперевозчик Turkish Airlines выполняет рейсы из Санкт-Петербурга в Стамбул на широкофюзеляжных самолетах Boeing 777 и Airbus A330. Ранее данное направление обслуживали менее вместительные лайнеры Airbus A321. Аналогичная ситуация наблюдается по иным маршрутам. Достигнута договоренность с Turkish Airlines и Pegasus Airlines, предполагающая выделение для нужд российских пассажиров 1,5 млн. и 0,5 млн. мест в год, соответственно.
- Новая авиакомпания для обслуживания рынка РФ: Турецкие власти рассматривают возможность создания в Анталии новой чартерной авиакомпании, ориентированной исключительно на российский туризм. Авиаперевозчик, как ожидается, предложит 1 млн. мест в год.
- Помощь туроператорам, организующим чартерные перелеты: Для поддержки притока пассажиров из РФ турецким туроператорам, работающим в России, включая Anex, Pegas и Coral, планируется предоставить гарантированные государством кредиты на сумму 300 миллионов $.
Помимо заработка на приросте капитала, россияне дополнительно вправе сдавать в аренду приобретенное турецкое жилье, получая дополнительный источник пассивного дохода, который в кризис лишним не будет. И заработок на сдаче недвижимости в Турции в аренду сегодня крайне актуален, учитывая дефицит съемного жилья вследствие высокого спроса со стороны следующих квартиросъемщиков:
- Беженцы: После украинских событий весны 2022 многочисленные новоприбывшие граждане России и Украины стали массово снимать жилье в Анталии, что увеличило арендную плату.
- Турки, откладывающие решение жилищного вопроса / пережидающие ремонт: Многие турки отказываются от покупки собственного жилья вследствие нестабильного курса лиры, формируя дополнительное давление на рынок аренды. Граждане, покинувшие дома в связи с реализацией проектов городского обновления в некоторых регионах, также оказались вынуждены искать арендное жилье.
- Студенты: На фоне снятия противоэпидемиологических ограничений многочисленные студенты, ранее перешедшие на дистанционное обучение в университетах вследствие пандемии, начали возвращаться в ВУЗы и искать жилье поблизости.
- Туристы: Турецкое правительство ожидает, что в 2022 местные курорты посетят 42 миллиона туристов, генерируя доход размером 35 миллиардов $. В рамках подготовки к «горячему» сезону Министерство культуры и туризма провело рекламные акции в 140 странах, включая Германию, Нидерланды, Бельгию, страны Северной Европы, Балтии и Восточной Европы. Способствовать достижению целей должно частичное снятие противоэпидемиологических ограничений. Если прогноз сбудется, турецкая индустрия туризма вплотную приблизится к результатам докризисного 2019 (данный период стал рекордным, отметившись притоком 52 миллионов туристов и доходами в размере 34,5 миллиарда $). Согласно официальной статистике, в 2021 удалось привлечь 30 миллионов туристов и сгенерировать 24,5 миллиарда $ дохода. Ожидается, что в текущем году многие гости воспользуются съемным жильем в частном секторе, генерируя пассивный доход для россиян от сдачи недвижимости в Турции в аренду.